В России урегулировали порядок комплексного и устойчивого развития территорий

Госдума РФ приняла в третьем, окончательном чтении законопроект, совершенствующий правовое регулирование отношений по градостроительному зонированию и планировке территории. В частности – уточняющий порядок деятельности по комплексному и устойчивому развитию территорий (КУРТ), и детально регламентирующий процессы развития застроенной территории (РЗТ), комплексного освоения (КОТ) и комплексного развития (КРТ). Итоговой версии этого документа с нетерпением ждали как застройщики, занимающиеся реализацией жилых проектов, где комплексность является ключевым словом, так и рядовые граждане, обеспокоенные обсуждением первоначальной версии законопроекта с точки зрения возможного ущемления их имущественных интересов.

Стоит отметить, что с каждым годом на карте России появляется все больше масштабных жилых проектов. При этом развитие новых городских пространств требует уже иных законодательных инструментов. Особенно сейчас – когда способность крупных городов развиваться путем доминировавшей ранее «уплотненной», «точечной» застройки – практически исчерпана. Именно поэтому все усилия государства сегодня и сконцентрировались на комплексном и устойчивом развитии территорий, способном решить проблемы развития мегаполисов. И крайне важно, что этими вопросами власти занялись как раз в начале реализации национального проекта «Жилье и городская среда», предполагающего строительство в стране к 2024 году почти 600 млн квадратных метров нового жилья.

«КУРТ – это как раз тот инструмент, который позволяет, во-первых, давать большие объемы вводимого жилья, во-вторых, создавать качественную и комфортную городскую среду, соответствующую всем современным стандартам обеспеченности необходимой инфраструктурой», – делится со «Стройгазетой» своим мнением о законопроекте член координационного совета, председатель комитета по строительству «Деловой России» Владимир Кошелев.

«Институт КУРТ – это основа развития городов России, – считает общественный омбудсмен по защите прав предпринимателей в строительстве, член президиума правления «Опоры России» Дмитрий Котровский. – При этом совершенствование законодательства, которое должно регламентировать обязательства и интересы всех участников этой деятельности, назрело давно. Я бы назвал период в два десятилетия. Все это время пробелы в законодательстве и правовые коллизии являлись серьезными препятствиями для реализации стратегии пространственного развития России, госпрограмм и нацпроектов, в целом, и конкретных девелоперских проектов в городах России, в частности».

«Одной из ключевых проблем комплексного освоения территории всегда было длительное и сложное оформление и подготовка земельного участка к строительству, – добавляет президент ГК «Кортрос» Вениамин Голубицкий. – Несмотря на то, что при КОТах речь идет о свободных участках, требования к разработке градостроительной документации были сопоставимы с застройкой в центре города, а сроки подготовки участков к строительству могли достигать двух лет.

Согласен с ним и Владимир Кошелев, по словам которого при комплексном освоении территорий у застройщиков ранее действительно были определенные трудности: это и сложности с внесением изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ), с оформлением земельных участков для строительства инфраструктуры и так далее. Теперь принятый депутатами законопроект снимает большую часть из них. Так, серьезным шагом к снятию административных барьеров является сокращение сроков внесения изменений в ПЗЗ, а также отмена публичных слушаний в установленных законом случаях. «Это существенным образом влияет на сроки реализации и инвестиционную составляющую проекта, как и возможность без торгов оформить земельные участки для строительства социальной и инженерной инфраструктуры путем их включения в границы территории, подлежащей комплексному и устойчивому развитию», – отмечает эксперт.

Документом также устанавливается и новый срок продолжительности общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту ПЗЗ – отныне он будет составлять не менее одного и не более трех месяцев. Предусматривает законопроект и возможность включения в границы КУРТ находящихся в государственной собственности смежных и не обремененных правами третьих лиц земельных участков для размещения объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры. Помимо этого, принятый закон предусматривает возможность получения градплана земельного участка (ЗУ) до момента формирования ЗУ, что также существенно сокращает сроки подготовки ЗУ. «Это все поможет ускорить начало строительства и снизить избыточное административное регулирование, – уверен Вениамин Голубицкий.

Все опрошенные «СГ» эксперты уверены в том, что принятый закон однозначно поможет и застройщикам и развитию городских территорий в целом, в том числе, их реновации. Однако не все нюансы, важные для строительного бизнеса, по их мнению, все же были учтены законотворцами. «К примеру, так и не установлено, к какой категории актов относится решение о РЗТ – нормативный это акт или ненормативный, – говорит Дмитрий Котровский. Если такой документ будет считаться нормативным актом, его можно будет оспорить на любой стадии реализации, а это серьезный риск для компании – застройщика».

По мнению Вениамина Голубицкого, в одной из ключевых статей Градостроительного кодекса (46.9), регламентирующей вопросы КУРТ по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, не предусмотрена возможность заключения трехсторонних соглашений по развитию территорий. «А ведь не секрет, что основные вопросы развития и что важнее – финансирования, сегодня находятся не на уровне муниципалитета, а субъекта РФ, – делится с «СГ» девелопер. – Еще один не менее болезненный момент – до сих пор не устранен существенный инвестиционный риск для застройщика – муниципалитет заключив соглашение о развитии территорий может его в любой момент расторгнуть, сославшись на отсутствие средств. Но вот что делать инвестору – застройщику, вложившему свои средства в реализации проекта, этот вопрос остается открытым. И он не лучшим образом будет влиять на инвестиционную привлекательность таких проектов».

В свою очередь, Владимир Кошелев обращает внимание на то, что при реализации инструментов КУРТ остался не решен вопрос своевременного строительства и гарантированного финансирования за счет бюджетных средств объектов социальной инфраструктуры. «В этой связи необходимо еще проработать данный момент на законодательном уровне», – считает он.

Зато с появлением текущего варианта законопроекта никаких вопросов не осталось у граждан, у которых отдельные положения документа, рассмотренного депутатами в первом чтении еще в ноябре прошлого года, вызывали серьезные опасения, т.к. могло затронуть законные права и интересы населения. Как напомнили «СГ» в Комитете Госдумы РФ по транспорту и строительству, бурное обсуждение тогда вызвала норма, прописанная в первоначальной версии законопроекта, предусматривающая возможность изъятия земельных участков и объектов недвижимости в случае принятия региональными или муниципальными властями решения о РЗТ, в случае, к примеру, ее неэффективного использования или аварийного состояния расположенного на ней жилого фонда. Однако в ходе подготовки документа уже ко второму чтению, прошедшему 23 июля, ряд положений парламентариями уже были скорректированы – в частности была подготовлена редакция, которая полностью исключает возможность изъятия земель у граждан. «Мы все правительственные поправки по изъятию земель отклоняем, ущемления прав граждан в данном законопроекте больше нет», – подчеркнул глава профильного комитета Евгений Москвичев.

«Исключение из принятого законопроекта положений о принудительном изъятии земельных участков под цели комплексного развития территорий, безусловно, является положительным моментом, – резюмирует Вениамин Голубицкий. – В числе пострадавших от такого нововведения могли оказаться и граждане, и застройщики, что реально ухудшало инвестиционный климат, противоречило основным принципам гражданского права и разрушало стабильность общественных отношений».

Как стало известно «СГ», 26 июля законопроект №503785-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ…» уже прошел обсуждение в Комитете Совета Федерации РФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера. По словам председателя комитета Олега Мельниченко, представлявшего документ парламентариям, для решения задач и достижения целей, поставленных нацпроектом «Жилье и городская среда», необходимо совершенствовать процедуры подготовки документации по планировке территории, проектной документации и улучшать условия ведения деятельности по комплексному и устойчивому развитию территорий. «Рассмотренный сегодня на заседании нашего Комитета закон именно на это и направлен. Комитет поддержал данный нормативный правовой акт и рекомендовал Совету Федерации его одобрить», — сообщил он.

Кстати:

О том, что комплексное развитие территорий становится актуальным и востребованным направлением свидетельствует и тот факт, что, по поручению председателя правительства России Дмитрия Медведева, был подготовлен Стандарт комплексного развития территорий, представленный недавно в Госдуме РФ на заседании Совета по развитию городских территорий и общественных пространств. Это будет первый в России методический документ, который позволит развивать города на основе актуальных требований горожан к комфорту и разнообразию городской среды, сохранять и улучшать качество жилья и городской среды при повышении темпов строительства. Цель стандарта — предоставить городским властям, девелоперам и градостроителям понятные инструменты для создания качественного жилья и общественных пространств, городской инфраструктуры. Предполагается, что стандарт, разработанный Минстроем России, ляжет в основу дальнейшей актуализации соответствующей законодательной базы.

https://www.stroygaz.ru/publication/item/o-kurte-zamolvili-slovo/