Современные жилые комплексы (ЖК) в описаниях девелоперов постепенно начинают напоминать межгалактические ракеты из фильмов про будущее – войти в дом можно по биометрическим показателям, автомобиль умные системы узнают издалека, чайник включается просто потому, что вы о нем вспомнили. Однако, уверяют эксперты, все так, да не так. По крайней мере “высший разум” присущ только новостройкам последнего поколения.
На сегодняшний день количество жилых новостроек в России, оборудованных “интеллектуальным” управлением, составляет не более 1,5%. Для сравнения – в США доля домохозяйств с системами “умного дома” составляет около 6%. Конечно, эти цифры сейчас растут, но пока не так быстро, как хотелось бы.
Назад в будущее Заметим, что этих небольших в общей массе процентов мировой рынок недвижимости достиг почти за полвека. “В начале 60‑х годов прошлого века был изобретен прибор, позволяющий регулировать яркость света – диммер. Это стало первым шагом к внедрению умного дома. Однако создание умных домов стало возможно только с появлением программируемых элементов – микросхем, цифровых контроллеров и т. д.”, – вспоминает менеджер по интегральному управлению проектами группы “Самолет” Никита Шувалов.
Первые процессоры стали “мозгами” первых умных домов. Один из них, рассказывает генеральный директор группы компаний (ГК) “КОРТРОС” Станислав Киселев, был создан уже в середине 1960‑х годов американским инженером компании Westinghouse Electric Джеймсом Сазерлендом. Система называлась Electronic Computing Home Operator (ECHO) и была установлена в доме разработчика. ECHO помогала вести учет финансовых расходов на домашние нужды, имела календарь, управляла всеми электронными часами в доме, кондиционированием, телевидением и настройкой телевизионной антенны, сообщала о погоде и давала метеорологический прогноз.
Как и все подобные системы в то время, добавляет Станислав Киселев, умный гаджет Сазерленда был очень большим. Оборудование представляло собой шкаф высотой 1,8 м и шириной 1,2 м, а весило 360 кг. Для его настройки и управления требовались специфические знания и навыки. ECHO была экспериментальной разработкой для собственных нужд инженера, но использовалась им до середины 1970‑х.
В 1975 году шотландская компания впервые разработала стандарт управления домашними устройствами Х10, которая передавала сигналы с помощью электрической сети. Система, продолжает экскурс в историю Никита Шувалов, позволяла контролировать включение и выключение приборов, менять яркость цвета и отслеживать поломки. Новинка была более востребована в США, поскольку законодательство Европы не предусматривало использование подобного функционала.
Само понятие “умный дом”, продолжает эксперт, также появилось в Америке, в Институте Интеллектуальных зданий, где и разрабатывались инновационные проекты для управления домашними приборами и техникой. “Появление wi-fi стало еще одним знаковым событием, определившим историю развития умных домов”, – рассказывает Никита Шувалов. В Москве об умном доме в современном его понимании заговорили в начале 2010‑х годов. “В 2013‑м в продажу вышел ЖК “Лица” от Capital Group и застройщик анонсировал биометрические ключи (вход через сканер сетчатки глаза, по отпечатку пальца и т. д.), чем произвел фурор”, – вспоминает председатель совета директоров компании “БЕСТ-Новострой” Ирина Доброхотова.
Дорогой ум Довольно долго системы “умного дома” были присущи только высокобюджетной недвижимости. Что не удивительно – установка и обслуживание таких систем удовольствие дорогое и “технически-емкое”, требующее специалистов и постоянного сервиса. Но прогресс не стоит на месте, постепенно запрос на технологически-продвинутые дома спускается и в проекты более демократичного класса.
“На столичном рынке только в de luxe и элит-сегментах подавляющее большинство жилых комплексов – более 80% – оборудованы умным домом. В бизнес-классе – не более 7-10%, в “комфорте” такие проекты единичны. При этом наблюдается положительная динамика спроса: сегодня порядка 35% покупателей новостроек готовы платить за технологичное наполнение жилья, тогда как около двух лет назад доля таких клиентов составляла менее 30%”, – говорит руководитель отдела аналитики AFI Development Ирина Емелина.
Конечно, умный дом – это очень удобно. Автоматизировать, считает генеральный директор “KONE Россия” Кеннет Линдгрен, можно практически все: система “умного дома” может включать в себя не только автоматическое управление бытовой техникой, жалюзи или освещением. Интегрированная система управления может контролировать доступ в помещения с помощью подсоединенных лифта и домофона. Интеграция разнообразных сервисов обеспечивается благодаря облачным технологиям и использованию интерфейса программирования приложений (API). Данная технология уже применяется в Европе. Например, как только жилец приближается ко входу, смартфон автоматически через Bluetooth подключается к считывателю на здании, после чего происходит разблокировка, открытие входной двери и подача лифта, заранее знающего, на какой этаж необходимо приехать. Также лифт заранее знает, какое время требуется пользователю, чтобы дойти от входной двери до лифта.
В приложении, которое устанавливается на смартфон, также можно создать цифровой ключ, действующий определенный период времени, что удобно для гостей, приехавших на несколько дней или недель. Такая технология достигается за счет объединения в одну систему домофона, лифта и мобильного телефона, выполняющего роль цифрового ключа. Кроме того, с помощью мобильного приложения можно предоставить доступ в здание курьерским службам, даже находясь вдали от дома, ведь звонок с видеодомофона придет на мобильное устройство вне зависимости от того, где вы находитесь.
Но насколько все это нужно и готовы ли жители платить за такой комфорт? В зависимости от класса жилья понятия об “уме” сильно разнятся. Если элит- и премиум-класс могут похвастаться полным набором “ума”, бюджетные новостройки чаще всего обладают лишь отдельными элементами умного дома. Наиболее важными критериями среди требований клиентов всех сегментов к “интеллектуальной начинке” комплексов в целом и квартир в частности является обеспечение сохранности имущества и безопасность проживания. “Более 50% покупателей, для которых одним из наиболее важных критериев выбора будущего жилья является наличие технологий управления, обращают внимание на охранную систему и видеонаблюдение, оповещение о протечках и возгораниях – порядка 41%, климат-контроль – около 37%”, – рассказывает Ирина Емелина.
“Да, мы можем сделать многие домашние приборы и коммуникации умными, но это не всегда значит, что нам это нужно. Каждый разработчик пытается занять свою нишу на рынке и встроиться в революцию домашней автоматизации, но практика часто показывает, что это не всегда оправданно”, – добавляет Станислав Киселев. К примеру, многие умные кухонные приборы оказываются не очень полезными или удобными. Классический пример – умный электрочайник. Действительно, его можно включить со смартфона, но набрать воду, а затем разлить ее по чашкам умный чайник все равно не может, то есть пользователю нужно приходить на кухню и готовить чай самостоятельно. “Не прижилось среди прочего открывание / закрывание штор – одна из самых дорогих функций. Большинство клиентов считают эту опцию излишеством. Преимущественно она используется в премиальном сегменте”, – продолжает Станислав Киселев. Управление бытовой техникой, в частности телевизором, весьма спорная опция. Более того, чтобы управлять этими приборами, почти всегда нужно отдельное приложение на телефоне, что неудобно. По словам Станислава Киселева, ситуация может измениться с внедрением сетей 5G. Они существенно увеличат скорость и устойчивость связи между элементами умного дома, и скорее всего, это спровоцирует новый скачок в развитии бытовой техники для умного дома, что позволит умному дому выйти на новый уровень.
А пока мы этого ждем, отлично зарекомендовали себя, по словам Станислава Киселева, следующие опции: защита от протечки воды, теплые полы, управление светом и электророзетками, видеонаблюдение и пр. Генеральный директор компании Delta Системы безопасности Андрей Цыбаков к списку добавляет базовые элементы системы – датчики открытия дверей и окон, датчики движения, умные розетки и выключатели, датчики протечки и дыма, голосовые помощники. “Если говорить об этом применительно к классам жилья, то скорее всего в бюджетных сегментах присутствуют датчики дыма и, возможно, датчики открытия дверей и движения. При этом чем выше сегмент, тем больше элементов системы становятся востребованными, поскольку более дорогое жилье в какой-то степени предполагает более высокий комфорт. Что как не умный дом способно создать максимальный комфорт в жилом пространстве человека?” – спрашивает Андрей Цыбаков.
Экономный ум Присутствие умных технологий в доме отнюдь не бесплатная опция. Наличие таких систем отражается на стоимости объекта приблизительно на 20% и более, говорит основатель градостроительного бюро “MASTER’S PLAN” Юлия Зубарик.
Например, ценник за один “квадрат” жилья, отмечает эксперт, с использованием инновационных инженерных систем увеличивается примерно на 30-40%. В пример Юлия Зубарик приводит двухкомнатную московскую квартиру стоимостью 10 млн руб. “Увеличение цены за наличие умных инженерных решений в ней может достигнуть 2 млн руб.”, – говорит эксперт.
На конечную стоимость установки различных систем для потребителя влияет множество факторов. Начальная стоимость, объясняет Андрей Цыбаков, может быть как удивительно низкой (от 900 руб. за один датчик), так и весьма высокой (до 300 тыс. за проект). На стоимость, по словам эксперта, влияет цена самого оборудования, количество элементов системы, монтаж, настройка и даже дальнейшая эксплуатация. Ежемесячной платы может и не быть вовсе, если покупатель купит все самостоятельно, знает, как подключать систему, как ее настроить и мониторить все ее сигналы. “Если же вы обратились в специализированную монтажно-мониторинговую компанию, то ваша абонентская плата может варьироваться от нескольких сотен до нескольких тысяч. Однако в этом случае все сигналы вашей системы получает профессиональная служба мониторинга, которая незамедлительно свяжется с вами и никогда не пропустит сигнал, а в некоторых случаях еще и отправит помощь на место происшествия”, – говорит Андрей Цыбаков.
Полная стоимость умного дома зависит от глубины интеграции технологии в дом. Чаще всего, рассказывает Станислав Киселев, пользователи останавливаются “на полпути” – системах безопасности (видеонаблюдение, охранные и пожарные сигнализации, контроль доступа, биометрические датчики) и на мониторинге расходов коммунальных ресурсов. Базовый комплект (датчики газа, беспроводные выключатели, датчики движения, пульт управления, датчик дыма, камера видеонаблюдения, датчики температуры и влажности) обойдется примерно в 20 тыс. руб. Включение домашних бытовых приборов и коммуникаций может потребовать еще до 100 тыс. руб. Многое зависит от производителя оборудования, стоимости установки, а также, собственно, от цены приборов, которые необходимо интегрировать (очевидно умный электрочайник примерно в 1,5-2 раза дороже обычного).
“В настоящее время базовые элементы умного дома являются must have параметром в премиальных и люксовых проектах, в то время как в жилых комплексах комфорт- и стандарт-класса умный дом по-прежнему остается скорее дополнительной функцией, – согласен Никита Шувалов. – Девелоперы только начали внедрять системы умных домов на уровне отдельных проектов, однако в будущем технология явно распространится более широко и будет представлена в том числе во всех проектах эконом-класса. В частности, группа “Самолет” инвестирует 1 млрд руб. в системы умного дома Ujin”.
Стоит отметить, что изначально цель умного дома была лишь отчасти в комфорте и в большей степени в экономии. “Изначально умный дом призван экономить, на Западе это так и рассматривают, – напоминает управляющий партнер ГК “Омакульма” (Omakulma) Константин Пороцкий. – В умных домах делается упор не на комфорт и понты, а на энергосбережение. Туда могут входить умные электрические батареи, которые ночью накапливают электричество, когда оно дешевое, а днем в часы пик его тратят. Или системы обогрева, дающие тепло, только когда в доме кто-то находится. Или возможность комбинированного электроснабжения – и от солнечной батареи, и от сети – тогда экономия значительна”.
В нашей ситуации вложения в “умные решения” – тоже путь к дальнейшей экономии, правда… не в нашей жизни. “Экономия энергоресурсов за счет использования технологий в итоге составит в среднем 20-30%. При квартплате в 10 тыс. руб. с помощью систем инженерии и автоматизации микроклимата получится сэкономить до 2 тыс. руб. ежемесячно. Правда, в данном случае возврат инвестиций, скорее всего, произойдет только более чем через 80 лет”, – подсчитала Юлия Зубарик.
Конечно, со временем системы дешевеют. По словам Станислава Киселева, за последние десять лет стоимость систем умного дома сократилась в три раза.
И все же экономия есть. Уровень “умности” дома может быть разным. “Умный дом – это платформа, на которой можно выстроить нужную архитектуру автоматизации дома”, – объясняет Станислав Киселев. К примеру, в девелоперских проектах ГК “КОРТРОС” внедряется модель “умной квартиры”. Она включает три составляющие. Первое – это экономия ресурсов через телеметрию электроснабжения, отопления, воды. Второе – управление комфортом, то есть умный дом может регулировать температуру и влажность воздуха, а также сообщать о погоде. При этом к системе можно подключать телевизор, посудомоечные и стиральные машины, умную мебель и т. д. Третье – безопасность через умное видеонаблюдение, контроль доступа, датчики движения, а также сигнализации.
Однако, говорит Станислав Киселев, застройщики крайне редко сегодня внедряют системы “умного дома” – обычно они только могут порекомендовать определенных поставщиков. Частью девелоперского продукта их делают в основном в премиальном или элитном сегменте, причем далеко не все.
Например, рассказывает Ирина Емелина, вся территория нового проекта бизнес-премиум-класса от AFI Development – ЖК AFI Park “Воронцовский” – будет подключена к smart-Wi-Fi системе, которая обеспечит жителям бесконтактный доступ во внутренний двор. Умная система безопасности предусматривает заказ пропусков для гостей и автомобилей, возможность онлайн-просмотра детских площадок и придомовой территории через специальное мобильное приложение, а также звонок на пост охраны в случае необходимости”, – делится опытом эксперт.
Еще один пример – комплекс апартаментов “Данилов дом”, в котором установлена высокотехнологичная платформа “умный дом” от британской компании BAS-IP. Управление вызовами и всеми инженерными системами происходит через видеодомофон или мобильное приложение, при этом смартфон используется вместо брелоков и карт доступа. Система дает возможность подключиться к любым сторонним контроллерам и управлять всеми умными устройствами в апартаментах из любой точки мира.
“Для комплекса премиальных апартаментов RED7 в центре Москвы на Садовом кольце мы разработали собственную систему iRED, где через мобильное приложение можно будет получать доступ к системам видеонаблюдения внутри дома и вне квартиры, создавать индивидуальный микроклимат в апартаментах, следить за расходами на электричество, платить за услуги ЖКХ, оформлять доставку покупок, голосовать и т. д., – рассказывает коммерческий директор ГК “Основа” Игорь Сибренков. – В новом эко-квартале бизнес-класса VERY на Ботанической предлагаются максимально широкие функции, включая бесконтактный доступ в дом и полностью биобезопасная среда в лобби и холлах, а также широкий набор функций управления квартирой”, – добавляет эксперт.
На уровне квартиры польза таких систем заключается в обеспечении безопасности и комфорта, считает генеральный директор сервиса “Синица” Наталья Шаталина. “Камеры и датчики движения в квартире позволяют наблюдать за ситуацией, когда вас нет дома, датчики протечки воды, а также электрокраны позволят избежать протечек, датчики дыма защищают от пожаров, умные розетки и освещение позволяют включать и выключать электроприборы, тем самым экономить электричество.
Системы, используемые в рамках всего комплекса, также работают на безопасность и экономию – многоступенчатый контроль доступа, видеонаблюдение позволяют отследить посторонних людей на территории, умное освещение, индивидуальный тепловой пункт, автоматизированная система учета потребляемых ресурсов – снижают плату за ЖКХ”.
“Сразу хочу отметить, что в домах бизнес- и премиум-класса “умные” решения используются в качестве одного из элементов пакета нематериальной выгоды, подчеркивающего статус проекта, то есть они уже внедрены к моменту заселения жильцов и не стоят им ничего, кроме посильных сумм в строке коммунальных расходов. Разумеется, всегда можно докупить недостающие элементы, здесь все зависит от личных предпочтений, – говорит генеральный директор девелоперской компании “СМУ‑6 Инвестиции” Алексей Перлин. – Что касается материальной выгоды, то она достигается в основном за счет сокращения расходов на “коммуналку”. Прежде всего в этом помогают умные системы освещения, которые меняют мощность в зависимости от времени суток и естественного света. Таким образом расходы на электричество снижаются на 40%. Примерно столько же помогают сэкономить и датчики расхода воды. Эксперты считают, что россияне могут сохранить с помощью решений для умного дома до 4% от средней заработной платы в месяц”.
Никита Шувалов еще оптимистичнее и считает, что технологии умного дома позволяют оптимизировать затраты на коммунальные расходы в среднем на 40% за счет автоматического управления. Например, возможно экономить на обогреве в те часы, когда в квартире никого нет, при этом система будет поддерживать микроклимат с минимальными затратами. Но что не менее ценно – появление умного дома улучшает качество жизни человека в целом. Ирина Доброхотова считает, что экономия денег, скорее всего, еще впереди – когда тарифы ЖКХ из ощутимых перейдут в разряд бьющих по карману. “С водой умный дом пока еще не научился ничего делать, а вот с отоплением – сколько угодно. В Москве довольно суровый климат, и ежемесячный платеж по ЕПД в отопительный и летний сезоны весьма отличаются друг от друга. Поэтому когда на время отсутствия или теплой зимы можно будет отключать отопление, сводить его к минимуму, это должно понравиться жильцам. Ну а сейчас главное подспорье – аварийные системы перекрытия воды при обнаружении протечек. Как здесь оценить выгоду? Если под такой квартирой десять премиальных этажей, то исключить риск случайно залить их все водой – бесценно”, – говорит эксперт.
Еще одно важное добавление от Никиты Шувалова: “В целом в мире есть тренд, когда система “умный дом” используется для контроля состояния здоровья одиноких пожилых людей. Здесь большой пласт для развития систем “умного дома” для социума. Помимо пожилых людей умный дом может сделать жизнь людей с ограниченными возможностями более комфортной благодаря голосовому управлению светом, шторами, бытовыми приборами и многим другим”.
Дом-город И все же даже в продвинутых элитных проектах “умные решения” – только половинчатая мера. Следующий этап автоматизации – это системы “умного города”, то есть принцип такой же, как в умном доме, но уже в масштабе города, района или квартала. К примеру, рассказывает Станислав Киселев, в районе Академический, который ГК “КОРТРОС” возводит в Екатеринбурге, уже начали внедрять элементы умного города. “Там мы централизуем учет потребления коммунальных ресурсов, каждый житель будет получать рекомендации, как снизить расходы, внедряем комплексную систему безопасности и видеонаблюдения в районе. Умный город впоследствии сможет снижать интенсивность использования, скажем, электричества в ночное время (там, где это не нужно, скажем, архитектурной подсветки). При этом на новый уровень выйдет коммуникация жителей умного квартала: к примеру, утром соседи в чате договорятся о проведении товарищеского чемпионата по футболу между домами, а вечером весь квартал увидит объявление об этом на информационных панелях, в лифтах и т. п. В умных кварталах можно автоматизировать доставку определенных видов товаров (с помощью роботов на автопилоте, к примеру)”, – отмечает Станислав Киселев.
Опять о СНИПах Увы, недостаточное количество технологий для умного дома с невысокой стоимостью на рынке и низкая платежеспособность населения России приводит к тому, что такие инновации в области строительства все еще воспринимаются потенциальными потребителями как элементы роскоши.
Далеко не все потребители могут позволить себе такие проекты. Еще одной сложностью, по мнению Юлии Зубарик, являются имеющиеся нормы строительства, которые не предусматривают использование умных технологий. “В российских ГОСТах и СНИПах обозначены минимальные условия к энергоэффективности при возведении различного рода объектов. Усиление свода правил и рост стоимости энергоресурсов дадут большой стимул развитию рынка умных многоэтажных домов в России”, – считает эксперт.
К примеру, европейские строители решают такие вопросы на государственном уровне. Для застройщиков, использующих экологичные решения при строительстве и эксплуатации объектов, применяются налоговые преимущества. Это позволяет снизить затраты на поставку оборудования и ресурсов для умных домов.
Эксперт напоминает, что российские Минэнерго и Минстрой уже готовят законопроект, который вводит достаточно жесткие условия для возведения новостроек без подобных систем ресурсосбережения.
В поддержку умных домов выступает и возраст покупателей. “Можно прогнозировать, что и в перспективе интерес к цифровизации жилых проектов будет расти. Во-первых, все большую часть аудитории покупателей новостроек, особенно массового сегмента, составляют представители поколения Z, для которых цифровой интерфейс – это норма. Во-вторых, опыт карантинных месяцев приучил жителей крупных городов к бесконтактному шопингу, пользованию доставкой, курьерскими сервисами – если подобные опции будут предусматриваться на уровне экосистемы ЖК, это может стать “фишкой” проекта, его конкурентным преимуществом. Стоит подчеркнуть, что в период локдауна покупатели всех возрастных групп стали намного лояльнее к цифровым сервисам, вплоть до бесконтактной покупки жилья”, – считает генеральный директор ГК “Атлант” Иван Мотохов.
С коллегой согласен Андрей Цыбаков, считающий, что умный дом будет оптимизироваться под наши потребности, которые будут меняться с развитием технологий, нашего ритма жизни, привычек или внешних обстоятельств. Яркий тому пример – прошлогодний карантин, который позволил нам провести дома намного больше времени, чем обычно. Многим это помогло понять, что же такое на самом деле комфортный и безопасный дом для нас. Скорее всего, это влияние и переоценку каких-то опций для комфорта и безопасности мы увидим в развитии технологий и спроса на те или иные устройства уже в ближайшем будущем.
Источник: Dайджест Недвижимости | Aпрель 2021 № 152
https://www.russianrealty.ru/analytic/articles/rr/995543/