Вице-президент ГК “КОРТРОС” напоминает, что как только экономика переходит в стадию роста, включаются другие механизмы Москва. 6 апреля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Строительная отрасль уже более полугода находится в кризисной ситуации, обусловленной экономическими причинами. И факторы, которые влияют на экономику, будут оказывать воздействие на отрасль в течение еще нескольких лет. О том, как осмыслить насущные вопросы рынка первичного жилья через призму затяжного спада экономической активности рассказал “Интерфаксу” вице-президент ГК “КОРТРОС” Михаил Семенов.

Российская экономика вообще и рынок первичного жилья в частности уже более полугода живет в состоянии кризиса. Какие-то выводы уже можно сделать? Кризис, который мы наблюдаем сейчас в российской экономике, для обывателя начался в середине прошлого года, когда мы увидели движение национальной валюты и другие явления, которые приводили к колебаниям на финансовых рынках и, как следствие, к дестабилизации на рынке недвижимости. Первичная реакция населения – спасение накоплений от обесценивания. И это, безусловно, спровоцировало ажиотажный спрос на жилье в четвертом квартале прошлого года. Это повлекло естественную реакцию продавца, у которого сметают товар – повышение цены. Рост инфляционных ожиданий и себестоимости строительства (в перспективе) также способствовали обеспокоенности застройщиков по поводу будущего их бизнеса.

Когда ажиотаж пошел на убыль, встал вопрос – а что же дальше? Стали очевидны несколько вещей. Например, то, что мы не увидим быстрого отскока (как это было в кризис 2008 года). Факторы, которые влияют на экономику теперь, будут оказывать на нас гораздо более длительное воздействие – 3-5 лет. Соответственно, весь набор проблем нужно осмыслить через призму затяжного спада экономической активности покупательной способности потребителя.

Безусловно, это влияет и на экономику крупных компаний, которые строят жилье. И все прекрасно понимают, что когда у вас в одночасье деньги становятся на порядок дороже, у рынка первичной недвижимости в доступных сегментах, который на 50-70% живет за счет ипотеки, “кончился бензин” и как далеко “проедет машина” – не понятно.

В первом квартале стало очевидно, что если этот рынок останется без поддержки, мы увидим затяжные тенденции негативного характера, в том числе снижение цен, сворачивание проектов, падение уровня предложения. К счастью, об этом говорили многие. И видимо делали это настолько громко и убедительно, что власти услышали (в отличие от кризиса 2008-2009 годов, когда до реальных мер дело не дошло). Власти очень быстро, а самое главное своевременно, предприняли меры поддержки первичного рынка, среди которых основную роль играет субсидирование ипотеки до ставки 12%.

Насколько глубокое воздействие может оказать эта временная мера? Это позволяет смотреть в будущее с “осторожным” оптимизмом, поскольку есть совершенно очевидный сигнал, что власти осознают важность стабильности на первичном массовом рынке недвижимости и считают стройку стратегической отраслью в экономике. Кроме того, благодаря этой мере, включаются другие механизмы, активизируются структуры, связаны с отраслью, например, банки. Действительно в условиях субсидированной ставки, дополнительные возможности по рефинансированию ипотечного портфеля в ЦБ (что сейчас активно обсуждается) для поддержания внутренней ликвидности в совокупности дает долгосрочный своеобразный “стабилизирующий” эффект. Банки понимают, что им не страшно накапливать ипотечный портфель: даже если какое-то время он будет убыточным ввиду высоких краткосрочных ставок, под него есть возможность получить ликвидность в ЦБ, а в долгосрочном периоде, когда ставки придут в норму, доходность портфеля придет к ожидаемому уровню.

И, наконец, мы увидели, что застройщики, которые намеревались самостоятельно поддерживать “ипотечных” покупателей, субсидируя ставку, начали реализовывать эти планы не в одиночестве. Благодаря этому уже сейчас они предлагают ставки ниже объявленных 12%, что, безусловно, оказывает дополнительное стимулирующее воздействие на спрос и позволяет как-то компенсировать снижающуюся базу доходов покупателей. И у нас в компании есть подобные планы.

Многие аналитики предсказывали снижение цен в 2015 году. Разделяете ли вы эту позицию? Я не жду сейчас в целом какого-либо заметного снижения цен на первичном рынке в сегменте жилья эконом-класса. А с учетом сохранения инфляции в “двузначной” зоне, не вижу возможности даже для небольшой коррекции вниз. И эта уверенность поддерживается, в том числе, и существующими мерами государственной поддержки. Ведь рынок, как это ни странно звучит, опирается в какой-то степени на законы психологии. В состоянии паники и последующей неопределенности он не может нормально функционировать. Но как только поступает сигнал, что в секторе не будет допущено” безобразия”, очень быстро нормализуются все процессы, поскольку становится понятно, что переживаемые трудности – временные.

А что такое стабильность для покупателя? Она дает некие ориентиры, позволяющие рассчитать в какой перспективе он может позволить себе осуществить покупку. Ведь самое главное – это создать у людей уверенность, что при любых стрессах последуют адекватные меры по обеспечению стабильности на этом рынке.

Меры поддержки, которые вы упомянули, исходят от федеральных властей. Что могут сделать региональные, насколько серьезной может быть их роль? Она довольна значительна. Например, решение московских властей о предоставлении рассрочки платежей за смену вида разрешенного использования земли принято очень своевременно. Конечно, верно было бы это сделать и без кризиса, но он подстегнул работу по принятию данного решения. В этой ситуации кризис “помог” приблизиться к более логичному ходу вещей.

Также очень действенными представляются меры по упрощению различных процедур, что также находится в компетенции региональных властей. Любая оптимизация – это шаг вперед. А в кризисных условиях – два шага.

То, что кризис подстегивает подобную работу – это даже неплохо, и уж точно намного лучше, чем если бы это не делалось вообще, ведь город заинтересован в том, чтобы поток налоговых поступлений не мелел. Так что любые меры, которые позволят сохранить экономическую активность хозяйствующего субъекта, можно приветствовать.

Что касается поддержки покупателя, то стоит напомнить: в таком мощной точке притяжения как московская агломерация присутствует постоянный спрос на недвижимость. Он колеблется довольно незначительно. И если предложение вдруг заметно снизится, через некоторое время платежеспособный спрос приведет к росту цен. Поэтому задача властей – не допустить “драматических качелей”.

Не говоря уже о том, что остановка цикла строительства чревата тем, что огромный пласт сотрудников генподрядных организаций, проектировщиков и прочих тружеников строительных специальностей вынуждены будут перепрофилироваться. А это не только социальный вопрос, но и время, которое в будущем придется потратить, чтобы вернуться к прежним объемам строительства.

Поэтому я могу с удовлетворением отметить, что всего за два месяца наступившего года застройщики получили от столичных властей довольно серьезную поддержку. Мы очень надеемся, что эта работа будет продолжена. Ведь можно сделать еще очень много всего. Например, упростить и ускорить рассмотрение и принятие ППТ по новым проектам, упростить процедуры и время необходимое на выпуск ГПЗУ и пр. и пр.

В целом можно заключить, что как на федеральном, так и на региональном уровне реакция властей абсолютно адекватна обозначившимся вызовам.

В большей степени это временные меры

Реакция на кризис априори должна быть временной. Как только условия выравниваются, и экономика переходит в стадию роста, включаются другие механизмы – и “пришпоривать лошадей” уже смысла нет. Так что “временность” мер – это нормально. Самое главное, чтобы они действовали ровно столько, сколько необходимо вплоть до появления устойчивого положительного тренда. Это касается и времени, и денег. И для меня сегодня очевидно – если понадобится, будет и то и другое. Ставки слишком высоки.

Важно посмотреть, как заработают предоставленные (20 млрд направленные на субсидирование ипотечной ставки – ИФ) деньги. Через некоторое время будет понятно, как они себя проявили. А сейчас важнее всего, что эту меру очень быстро “вынесли” на рынок. Своевременность имеет ключевое значение.

Самое главное, что было продемонстрировано покупателям и застройщикам – сектор важен, на нем сфокусировано внимание, и он получит поддержку.

Будут ли девелоперы на этом позитивном фоне выводить на рынок новые проекты? Люди, которые занимаются девелопментом, будут делать это ровно до тех пор, пока есть спрос, а соответственно, сбыт. Видя, что первичный рынок находится в удовлетворительном состоянии, они будут выводить новые проекты, естественно, с поправкой на реалии сегодняшнего дня. Если снижается покупательная способность населения – это сигнал к тому, что нужно строить более качественно, чем конкуренты, и дешевле, чем они, но без потери функционала. Речь идет в первую очередь о том, что нужно строить не просто квартиры, а создавать для покупателей новую комфортную среду проживания, не ограничивать его мир квартирой, а улучшать его жизненное пространство. Поэтому квартира при прочих равных может быть меньше по метражу, однако комфорт пребывания вне ее стен может иметь решающее значение при покупке. Так что оптимизация квадратных метров с улучшением функционала – это рациональный путь.

Другое дело, что на сегодняшнем рынке происходит сжатие маржи. Это нормальное явление, которое наблюдается в любом бизнесе, где инфляция издержек растет более быстрыми темпами, чем цена продажи продукта. Задача менеджемента в этой ситуации – предвидеть ее и понимать, как в ней существовать. Например, важно, не принимать обязательств, которых не можешь выполнить. Надо быть внимательней и не делать ошибок. Если правильно конкурируешь, внутри длины экономического цикла маржа выравнивается по медиане.

Какой вы видите ситуацию в перспективе? Ближайшей и долгосрочной? На мой взгляд, те люди, которые решили обзавестись жильем в 2015 году, попадут в самую благоприятную ценовую конъюнктуру. Хотя бы потому, что они могут войти в проекты, которые стартовали по себестоимости прошлого года – у девелоперов таких проектов еще есть возможность продавать относительно дешево. В 2016 году тенденции увеличения себестоимости уже будут отражены в готовом продукте. В номинальном выражении платить придется больше минимум на 5-10%. Этот рост будет подогрет еще и тем, что в 2015 году будет построено заметно меньше. Так что о демпинге можно будет забыть.

Вообще 2016 год будет показателен. Экономика скорее всего адаптируется к новой жизни в санкционном режиме, высокий градус неопределенности снизится по многим факторам. Соответственно, обстановка станет значительно спокойнее, как с точки зрения застройщиков, так и с позиции покупателей.

http://www.interfax.ru/realty/realtyinf.asp?id=434445&sec=1453