Людмила Шаповалова

Вениамин Голубицкий, президент ГК “Кортрос”, считает, что в регионах проекты комплексной застройки, включающие коммунальную, социальную и рекреационную инфраструктуру, будут развиваться только в условиях государственно-частного партнерства. На юге такая схема только начинает выстраиваться.

ГК “Кортрос” не имеет сегодня на юге проектов, находящихся в активной стадии строительства. В портфеле компании – сданный жилой комплекс в Краснодаре и гостиничный комплекс “Азимут” в Сочи. На этапе разработки находится проект комплексной застройки на территории старого аэропорта в Ростове-на-Дону, но, поскольку новый еще не введен в эксплуатацию, а старый как раз активно эксплуатируется, этот проект компанией пока официально не объявлен. Однако намерение осваивать южную территорию у нее есть, и речь идет, прежде всего, о системном освоении земельных участков.

По мнению г-на Голубицкого, успешно нынешний кризис пройдут компании, которые имеют в портфеле крупные проекты, позволяющие гибко реагировать на сжатие спроса. Кроме того, он считает, что наличие у строительной компании собственных производственных мощностей станет в определенной степени “обременением”, которое осложнит прохождение через кризис. Однако на юге еще есть ниши для дальнейшего развития рынка жилья, начиная от улучшения условия эконом-класса до застройки бизнес-класса, который, по словам собеседника, в регионе пока не представлен.

Как в текущий кризисный период ощущают себя застройщики?

Очень по-разному, в зависимости от того, на что они делали ставку. Наиболее устойчивы к кризису те, кто реализует не точечные проекты с коротким сроком жизни, а кто связан с проектами комплексного освоения, имеющих долгий жизненный цикл. Перенос объемов стройки с одного года на другой для них не столь критичен, поскольку они имеют длинные кредиты, а объемы стройки коррелируют со спросом. Если вы планировали за полтора года построить один дом, взяли под него кредит, а потом рынок обвалился, и вы не смогли его продать, вы идете к банкротству. Кроме того, лучше себя чувствуют те, кто не занимается и производством стройматериалов и девелопментом, и другими направлениями бизнеса. Те, чей бизнес расфокусирован, сегодня в невыгодном положении.

Почему диверсификация, по вашему мнению, им не на пользу?

Если девелоперская компания обременена бизнесом стройматериалов, то, как только происходит сжатия спроса, появляется проблема решения социальных задач, занятости на этих производствах. Расширяться или сокращаться в течение короткого времени этот бизнес не может, а за какие деньги решать эти задачи, – не понятно. Вторая проблема состоит в том, что если последовательно перераспределять девелоперскую маржу между производством и девелопментом, то остановить домостроительный комбинат, который вы построили для своих нужд, уже нельзя. Поэтому я всегда говорю, что каждый бизнес должен находиться в своей нише.

Чем нынешний кризис отличается от прошлого?

Во-первых, прошлый кризис почистил ряды девелоперов, мелкие игроки ушли с рынка, поэтому к этому кризису такого рода компаний подошло существенно меньше. Во-вторых, на тот момент многие верили в то, что валютные заимствования удешевляют стройку и пытались брать кредиты за рубежом. В кризис они оказались жертвами этих кредитов. Сейчас большинство зрелых компаний в риски такого рода не входили. В-третьих, механизмы, которые в тот кризис государство только нащупывало, в этот стали быстро использоваться, в частности, субсидирование ставок ипотечного кредитования. Наконец, все понимают, что в этот раз кризис надолго, поэтому компании действуют очень осторожно, предпринимают усилия по повышению эффективности, сокращению издержек.

Экономический климат – общий на всех

Как вы сейчас оцениваете инвестиционный климат в регионах юга?

Инвестиционный климат сегодня в значительной мере общий на страну, поскольку он задается макроэкономической ситуацией. Для сегодняшней ситуации характерны достаточно дорогие заимствования, падения платежеспособного спроса. И южный регион ничем не отличается от страны в этом смысле. Не отменяя ответственности региональных властей, изменение этой ситуации во многом зависит от решений на уровне всей страны. Такие решения уже принимаются, к примеру, предоставление льготной ипотеки в начале года фактически позволило выжить этому бизнесу, иначе он оказался бы в глубоком кризисе.

В Ростовской области и Краснодарском крае все же реализуется ряд по-настоящему крупных проектов, идет строительство в масштабах микрорайонов, и пока они не показывают сильного замедления темпов строительства.

Дело не в темпах строительства: сейчас надо больше всего обращать внимание на то, что закладывается сегодня девелоперами. То, что сегодня сдается, было начато еще до кризиса: важно будет, что сейчас инвестируется и в какие проекты. Конечно, будут и банкротства, и другие кризисные явления – на то он и кризис.

На Юге лишь относительно недавно стали появляться проекты комплексной застройки территории. Почему, по вашему мнению, понадобилось столько времени для того, чтобы они начали реализовываться?

Такие проекты получались, прежде всего, там, где была воля субъекта к такому развитию: это все проекты в области государственно-частного партнерства. Они требуют, прежде всего, соответствующей нормативной базы, региональных целевых программ, согласования с монопольными структурами, федеральной поддержки. Мастерство девелопера в этом случае состоит в организации работы всех этих составляющих.

Вы не заходите в южные регионы, потому что не видите волю субъектов федерации к таким проектам?

Если нам удастся запустить проект комплексной застройки на территории бывшего аэропорта в Ростове-на-Дону, то это будет именно такой проект. Эта площадка обладает крайне интересными природными характеристиками ландшафтными, что нам подтвердили наши французские архитекторы.

У вас есть реализованный проект жилого комплекса в Краснодаре, и в этом городе были заявлены другие проекты, но потом отозваны. Это из-за кризиса?

Вопрос был не в кризисе, а в том, что не хватило последовательности в действиях властей. Мы в свое время получили площадки, которые первоначально считались пригодными для жилищного строительства, но потом выяснилось, что в одном случае был конфликт с населением, и у власти не было достаточной воли и понимания того, как будут реализовываться эти проекты. Проект не может состояться, если нет согласованности действий всех участников проекта, в первую очередь, между инвестором и государственными структурами.

Пора заложить стандарты

Есть ощущение, что рынок жилого строительства в Ростове и Краснодаре несколько перегрет. В 2012-2013 гг был мощный рывок строительства, в том числе и комплексного. Как будет поддерживаться покупательский спрос в ближайшем будущем?

В Ростове и Краснодаре все-таки разные ситуации с точки зрения соотношения спроса и предложения. Там разные объемы строек, разный продукт. Потенциал спроса, на мой взгляд, в отдельных сегментах еще есть: у нас нет рынка арендного жилья, а потребность в нем большая, и потенциал огромен. Есть еще возможность удешевления ипотеки, и это тоже повлияет на рынок. Наконец, если рассмотреть рынок с точки зрения различных сегментов, то даже в крупных городах региона вся линейка ассортимента пока не представлена.

У отрасли есть необходимость заложить стандарты качества того или иного сегмента жилья?

Этот вопрос, действительно, очень актуален для России, потому что долгое время основным критерием постройки была цена: считалось, что чем дешевле, тем лучше. У нас есть фонд, который занимается расселением жителей из аварийного жилья. Я опасаюсь, что если мы будем и дальше строить дешевое жилье низкого качества, то работы у фонда будет с каждым годом только больше. Я уж не говорю о вопросе облика городов: единожды загубив его, придется мучительно восстанавливать потом.

У девелоперов в Ростове и Краснодаре много вопросов к поставщикам коммуникаций: на недавнем круглом столе, который организовывал “Эксперт Юг”, участники-девелоперы, характеризуя ситуацию с монополистами, использовали слово “беспредел”. У вас есть такая проблема?

Это проблема общероссийского масштаба, но я бы сказал, что на юге она стоит особенно остро. Взаимовыгодные решения существуют, просто их необходимо находить. Реализуя свои проекты, мы организуем компании, которые занимаются строительством инфраструктуры, отстраиваем ее, а затем продаем монополистам, и это интересное решение для обеих сторон. Мне кажется, власти не должны самоустраняться от решения проблем с подключением: в конце концов, за условия жизни населения отвечают они.

“Для комплексной застройки нужна воля региона” http://expertsouth.ru/novosti/-dlja-kompleksnoi-zastroiki-nuzhna-volja.html