Интервью с Вениамином Голубицким, Президентом ГК «КОРТРОС»

Ваша компания входит в число крупнейших девелоперов России, КОРТРОС считается одним из самых надежных региональных застройщиков, переживших не один кризис. В чем, на ваш взгляд, секрет успеха компании на рынке девелопмента в России?

Компания никогда не брала на себя лишние риски, в том числе валютные, и всегда соизмеряла свои возможности по объемам реализации с темпами застройки. У нас сбалансированный портфель в земельном банке. Наконец самое главное то, что Компания преимущественно реализует долгосрочные проекты, проекты комплексного освоения территории. А этот продукт уже предполагает значительный срок реализации. На этом пути есть возможность, получив площадку, спроектировав ее соответствующим образом, подтянув коммуникации и так далее, регулировать темпы застройки, соизмерять их с потребностями рынка, с социальной средой, коммуникативной средой. Поэтому мы в этих проектах, снизив темпы реализации на один-два года, не теряем проект и не получаем ситуацию, которая чревата для Компании негативными последствиями.

Развитие рынка в девелоперской сфере происходит по синусоиде, никто не знает, в какой момент достигнем пикового значения. Для сглаживания этого эффекта нужны достаточно длинные проекты, что мы и делаем.

Сейчас говорят о падении спроса на объекты жилой недвижимости у большинства застройщиков на уровне 40%. Как Вы оцениваете ситуацию на рынке? Какие прогнозы Вы можете дать в краткосрочной и среднесрочной перспективах? И, исходя из этого, какую стратегию вы выбрали для Вашей компании в этом году?

Насчет падения спроса: 40-процентное падение характерно далеко не для всех городов России. В отдельных точках да, есть такое падение, но то, что касается Москвы, Московской области и даже Екатеринбурга, такого эффекта нет, так же как и в Краснодаре, Ростове, Санкт-Петербурге и ряде других крупных городов.

Другой вопрос, что мы должны прогнозировать падение в следующем году, потому что девелоперы сейчас крайне осторожно входят в новые проекты, если не сказать, что многие притормозили темпы вхождения в них. Мы то, что наметили, намереваемся строить, и ни одну стройку на сегодня не остановили. А то, что касается темпов самой стройки и предложения рынку того или иного объема жилья, я бы сказал, что мы коррелируем с рынком и у нас тут тоже есть возможности корректировки. В частности, мы продаем в Екатеринбурге преимущественно готовое жилье, поэтому мы можем варьировать объем этого задела в большую или меньшую стороны. А в случае непредсказуемого поведения рынка, выходить на продажи по ДДУ, понимая, что репутация Компании и ее финансовая подушка безопасности не рождают у наших клиентов, наших потребителей никаких страхов в отношении незавершенных проектов. У нас никогда не было и, я уверен, не будет обманутых дольщиков.

В ряд интересных проектов мы входим в этом году. Например, это проект 179-го квартала в Перми, абсолютно уникальный крупный проект комплексной застройки, который отличается всеми основными характеристиками наших проектов: экологичностью, применением энергосберегающих технологий. В проекте в Санкт-Петербурге – «Петровский остров» – мы получили разрешение на строительство. Этот проект тоже находится в активной фазе. Наши проекты в Московской области, Ярославле, Екатеринбурге продолжают динамично развиваться.

По вашему мнению, в чем отличие текущего кризиса от кризиса 2008 года? Какие реальные последствия ждут девелоперский бизнес в атмосфере снижения роста ВВП и международной изоляции?

Отличие от кризиса 2008 года состоит в том, что тот кризис заведомо был краткосрочным, сейчас мы вступили, видимо, в относительно длительную полосу стагнации рынка.

Второй момент отличия состоит в том, что все-таки имея за плечами опыт кризиса 2008 года, Правительство приняло ряд своевременных мер и, прежде всего, своевременное снижение ипотечных ставок, что позволило рынку удержаться, поскольку в России продажи жилья очень тесно связаны, особенно в эконом-классе, с ипотечным кредитованием. И сейчас речь идет о дальнейшем снижении ставок.

Третье отличие в том, что на рынке сейчас действуют более крупные игроки, чем в 2008 году, и нет залихватского отношения к кредитованию. Я думаю, что существует мало компаний в девелоперской сфере, которые сидят в валютных кредитах и сегодня сильно зависят от колебания курса. Кроме того, я думаю, что не настолько надут пузырь, связанный с избыточным предложением на рынке, и, если говорить о сфере эконом-класса, то государство активно поддерживает отдельные категории граждан, которые определяют потребительский спрос.

Наконец, если говорить о той части вопроса, которая связана с международной изоляцией, то здесь просто влияние макроэкономики, которое понятно: чем ниже уровень жизни, тем труднее потребителю прийти к покупке жилья. Но с другой стороны, все-таки после продуктов питания жилье является первейшей потребностью любой семьи, и поэтому я верю, что этот рынок относительно стабилен. Он может на какое-то время снизить свои объемы, но замереть полностью никак не может, и резко упасть тоже. Даже с точки зрения социальной ответственности государства и поведения государства в такие периоды, который сегодня переживает наша страна, я думаю, этот рынок выглядит достаточно защищенным.

Наконец, с точки зрения импортозамещения, объем импортной продукции и материалов в строительстве не превышает 15-20%, поэтому и здесь вряд ли что-то критичное происходит.

Уже очень много сказано о развитии ГЧП в России. Что Вы как представитель бизнеса с большим опытом государственной службы думаете о принятии федерального закона о ГЧП?

Мы ждали, что в числе тех сфер, на которые распространится закон о ГЧП, будет и строительство. Но вышло иначе. Все понимают, что строительная сфера – это локомотив экономики с точки зрения того, что она связана с очень многими отраслями и решающим образом влияет на занятость, налогообложение. Но закон о ГЧП о нас забыл, несмотря на то, что этот вопрос неоднократно обсуждался профильным министерством и был поддержан Правительством.

Я считаю, что это огромнейшая проблема, потому что никакой крупный проект в сфере девелопмента сегодня невозможен без поддержки государства. А как только мы в этой сфере не определяем правила игры, мы рискуем тем, что не внедряем в эту сферу ни передовые технологии и методологии, не определяем то, каким образом гарантированы от рисков государства в этой сфере. Мы не получаем крупных проектов комплексного освоения территорий, потому что они рассчитаны на длительный срок реализации и на инфраструктурное взаимодействие с государством в любом случае. Это касается социальной сферы, дорог, инфраструктуры, миграционных потоков. Это то, что решающим образом влияет на макроэкономические процессы в государстве. И поэтому, я очень надеюсь, что хотя бы поправками этот закон будет изменен в нужном направлении.

В 2015 году исполнится 10 лет с того момента, как вы стали президентом компании. Как, на ваш взгляд, руководителю крупного девелоперского бизнеса следует строить свою стратегию по управлению командой в период кризиса? Какие инструменты нематериальной мотивации практикуются в вашей компании?

Во-первых, сама устойчивость компании – это всегда дополнительный мотив для любого работающего в ней человека. Когда компания не подвержена метаниям, истерии и всему подобному, работать в ней естественно и престижно, и спокойно, и перспективно.

Есть целый набор мотивационных моментов, связанных не только с материальным награждением. Здесь отмечу выпуск корпоративных газет, награждение лучших сотрудников почетными знаками, проведение спортивных турниров, конкурсов. В компании практикуются и различные способы повышения квалификации. Так, недавно в Сочи, где мы построили крупнейший в Европе отель, проходила корпоративная учеба, и это тоже стимул с оптимизмом смотреть в будущее, иметь возможность и работать, и отдыхать, являясь сотрудником одной из лучших компаний страны.

Наконец, Компания реализует уникальные проекты, а значит, способствует приобретению сотрудниками уникальных компетенций. Она воспитывает лидеров рынка.

http://www.themoscowtimes.com/article.php?id=540394