Несколько лет назад эта компания стала инициатором нового подхода к жилищному строительству. О том, что подразумевает комплексное освоение территорий и почему подобные проекты обрели особую актуальность в нынешних экономических условиях, журналу «PRO Бизнес. Кубань» рассказал Вениамин Голубицкий, президент группы компаний «КОРТРОС».

ГК «КОРТРОС» разработала и внедрила принципиально новый подход к жилищному строительству. В чем его преимущества? Наш подход – это комплексное освоение территорий (КОТ). У подобных проектов немало достоинств. Самое главное то, что они позволяют обеспечивать параметры, которые в рамках других проектов будут невозможны. Проекты КОТ – абсолютно уникальны с точки зрения экологичности, инженерных решений, энергоэффективности. Есть задачи, которые невозможно решить на уровне одного-двух домов. Например, повысить качество воды. Мы всегда говорим, что в проектах КОТ продаются не дома и квартиры, а условия жизни, в корне отличающиеся от тех, которые привычны российским гражданам. Существует мнение, что в кризисные периоды крупные объекты жилищного строительства попадают под удар в большей степени, чем точечная застройка. На сегодняшний момент комплексное освоение территорий в девелопменте – это антикризисный механизм, который позволяет обеспечивать устойчивость бизнеса благодаря длительности проекта, его масштабности и закредитованности на долгий срок. К тому же проекты КОТ, как правило, связаны с реализацией целевых программ в регионе. В рамках КОТ можно выводить на рынок ровно такие объемы, которые им востребованы. А перенос прибыли с одного года на другой для такого бизнеса не критичен. С какими сложностями связана реализация таких проектов? Комплексное освоение территорий – это примеры государственно-частного партнерства, поэтому они нуждаются в точном определении круга участников с точки зрения их обязательств по отношению к проекту. Кроме того, эти обязательства должны быть четко выявлены. Как правило, в подобных проектах участвуют и федеральные, и региональные, и муниципальные структуры власти, и, естественно, инвестор. Они все должны договориться друг с другом. Без проявленной властью воли такие проекты не реализуются. Без инвестора, который заинтересован в проекте и «склеивает» все интересы, комплексное освоение территорий тоже невозможно. В этом и сложность, и преимущество проектов КОТ. Какова цена входа? Это зависит от региона. Во многих субъектах РФ земля, по сути, вообще ничего не стоит. К тому же нынешний кризис обрушил капитализацию земли, которой в нашей стране много. При этом в большинстве регионов она вообще не востребована. По моему мнению, для проектов КОТ земельные участки могли бы выделяться бесплатно. Интерес региона состоит в том, чтобы привлечь инвестора, который вложит существенные деньги в реализацию такой масштабной идеи. Как вы можете прокомментировать принятый закон о ГЧП? Как вы считаете, почему в нем не нашлось места для жилищного строительства? Несмотря на то, что эта тема лоббировалась на высоком государственном уровне, в итоговом документе действительно ничего не говорится про жилье. И это очень странно. Я думаю, жилищное строительство выпало из-за распространенности убеждения, что такие проекты настолько эффективны, что не нуждаются в мерах государственной поддержки. Однако это заблуждение. На самом деле жилищные проекты нуждаются в механизме государственно-частного партнерства как никакие другие. Ни один крупный объект нельзя реализовать без участия государства. А правила, по которым государство в них участвует, не определены. В результате, мы оказываемся в ситуации, когда в каждом регионе свои законы, а кое-где их вообще нет. Соответственно, желание инвестировать в такие проекты у крупных компаний пропадает. Запущенная в этом году программа субсидирования процентной ставки по ипотеке – это средство поддержки строительной отрасли? Конечно. Это была и своевременная, и значимая мера. Первое, что нужно поддерживать в условиях кризиса, – это спрос. Госпрограмма эту функцию выполнила как раз в момент, когда рынок был накануне обрушения. По объемам продаж видно, что она исправила ситуацию.

Другой вопрос, что это не должно быть единственной мерой. Поддержав спрос, мы должны поддержать и отрасль. Для входа в проект застройщикам необходим первоначальный капитал. Банки подобные инициативы на начальном этапе не финансируют, а других механизмов нет.

И какой выход? Здесь могли бы сыграть существенную роль институты развития, прежде всего АИЖК. Застройщики, обладающие определенным уровнем надежности, могли бы выпустить облигации, которые приобрело бы Агентство. В этом случае девелоперы получили бы недорогие по сравнению с банковскими кредитами деньги, которые необходимы на первоначальной стадии реализации проекта. Некоторые эксперты говорят о том, что последние изменения в законодательстве приведут к уходу с рынка ряда строительных компаний. Согласны ли вы с этим? Если вы имеете в виду отмену долевого участия в строительстве, то, насколько я знаю, такое решение не состоялось. Эта опасность, к счастью, миновала. Уход с рынка строительных компаний связан не с законами, а с существующей ситуацией в стране. Любой кризис – это проверка бизнеса на прочность. Поэтому число игроков, конечно, будет уменьшаться. Испытываете ли вы трудности с финансированием своих проектов? Проблемы с финансированием существуют в целом в отрасли. Основная проблема – не отсутствие денег, а их дороговизна. Ведь высокие процентные ставки банковских кредитов ложатся на себестоимость. Инновационные и энергоэффективные технологии: большинство строительных компаний их не используют, ссылаясь на то, что покупатели не готовы за это переплачивать. Наш опыт показывает, что клиенты выбирают, исходя из тех или иных конкурентных преимуществ. Мы строили энергоэффективные дома с электрическим отоплением через полы, использовали рекуперационные технологии (когда воздух циркулирует по замкнутой системе в доме). Кроме того, мы используем замкнутую систему водоснабжения, и в результате в наших домах и горячая, и холодная вода – одинакова по качеству. Плюс современные возможности, обеспечивающие безопасность. Да, такое жилье дороже, но потребитель готов за это платить. Просто оно должно оставаться в той же ценовой категории, что и другие аналогичные предложения. Даже внутри эконом-класса вы можете установить цену по верхней планке, а можете – по нижней. Вкладываясь в инновационные и энергоэффективные системы, девелопер конкурирует с теми, у кого цена ниже, а качество хуже. Каковы ваши планы на ближайшее время? Есть ли в них города ЮФО? Планов, как всегда, громадьё. У нас большой и интересный проект в центре Перми, крупные проекты в Щербинке, Ростове-на-Дону, Москве и Московской области.