Спрос на ипотеку в России в 2021 году вырос, несмотря на рост ставок и стоимости жилья, хотя во втором полугодии активность заемщиков явно замедлилась. Проанализировав свежие данные ЦБ РФ, аналитики “Метриум” подсчитали, что сумма выданных кредитов увеличилась на 29%, но их число – только на 8%. При этом быстрее всего в 2021 году росли региональные рынки ипотеки на Северном Кавказе, Дальнем Востоке и в Крыму.
<…>
Темпы роста рынка ипотеки в 2021 году были самыми низкими за 5 лет
В 2021 году российские банки выдали россиянам 1,9 млн ипотечных кредитов на 5,7 трлн рублей для покупки вторичного и строящегося жилья. По сравнению с 2020 годом число жилищных займов увеличилось на 8%, а их сумма – на 29%.
В 2021 году рост рынка ипотеки замедлился. Так, в 2020 году относительно 2019-го количество кредитов увеличилось на 40%, а общий объем займа – на 56%. Темпы роста ипотечного рынка также были выше в 2018, 2017 и 2016 гг.
Россияне стали меньше занимать средств на покупку жилья после изменения условий программы “Господдержка – 2020” в июле 2021 года и последующего роста рыночных ставок по ипотеке. Во втором полугодии россияне получили только на 4% больше кредитов, чем в первом полугодии, хотя обычно на вторую половину года приходится львиная доля одобренных займов.
Причем выдача сократилась только в девяти регионах, но почти все они являются лидерами по объемам ипотечного кредитования (Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Свердловская область, Краснодарский край). В других регионах количество займов во втором полугодии все-таки выросло, несмотря на ухудшение условий кредитования. Это также связано с переформатированием программы “Господдержки – 2020”, по которой во втором полугодии кредит со льготной ставкой можно было получить не больше 3 млн рублей. В крупных городах этой суммы явно недостаточно для покупки квартиры, тогда как в большинстве прочих регионов сумма в 3 млн рублей еще позволяет рассчитывать на покупку подходящего жилья.
Средний размер ипотечного займа вырос на 27% – рекорд за 5 лет
В декабре 2021 года россияне в среднем занимали у банков на покупку жилья 3,35 млн рублей, тогда как в конце 2020 года средний размер кредита составлял 2,65 млн рублей. Таким образом, за прошедшие 12 месяцев средняя сумма кредита на покупку жилья увеличилась на 700 тыс. рублей или на 27%.
Это беспрецедентный рост кредитной нагрузки на ипотечных заемщиков за последние годы. В 2016 году средний размер кредита на покупку жилья увеличился на 7%, в 2017 году – на 8%, в 2018 – на 13%, в 2019 – на 10%, в 2020 – на 11%.
При этом в 2021 году россияне начали не только больше занимать средств, но и увеличили срок кредитования. В декабре 2021 года российские банки в среднем выдали кредиты на срок 21,9 лет, тогда как в декабре 2020 года покупатели жилья в среднем одалживали на 19,1 лет. То есть за 12 месяцев средний срок ипотечного кредитования увеличился почти на два года или на 14%. Это также стало рекордным значением за последние годы. В 2015 году средний срок вырос на 3%, в 2016 году – на 1%, в 2017 году – на 2%, в 2018 году – на 7%, в 2019 году – на 9%, в 2020 году – на 3%. Основная причина увеличения нагрузки на заемщиков – повышение цен на жилье, а также рост ипотечных ставок.
Ипотечное кредитование на рынке новостроек сократилось
Повышение ипотечных ставок и изменение программы господдержки повлияли прежде всего на активность заемщиков, которые берут кредит на покупку строящегося жилья. В 2021 году российские банки выдали дольщикам 476 тыс. кредитов на сумму 1,88 трлн рублей. Между тем, по итогам 2020 года количество кредитов было выше (484 тыс.), но их денежный объем – меньше (1,50 трлн рублей). Таким образом, количество кредитов для участников долевого строительства снизилось на 2%, а их объем увеличился на 26%. Аналитики “Метриум” отмечают, что рост денежного объема кредита косвенно указывает на сопоставимый рост цен на новостройки в стране, который составил 25-30% в 2021 году.
Впрочем, по количеству выданных дольщикам кредитов 2021 год уступает только 2020 году, тогда как в сравнении со всеми предыдущими периодами этот показатель остается высоким. Так, в 2019 году участники долевого строительства получили 339 тыс. кредитов, в 2018 году – 368 тыс., в 2017 году – 312 тыс., в 2016 – 306 тыс.
Средний размер ипотеки на новостройку превысил 4 млн рублей
В декабре 2021 года дольщики в среднем занимали у банков на участие в строительстве 4,17 млн рублей, тогда как в тот же период 2020 года кредит для них в среднем составлял 3,36 млн рублей. Таким образом, за 2021 год показатель увеличился на 820 тыс. рублей или на 24%.
При этом средний срок кредитования превысил 22 года против 19 лет в конце 2020 года, то есть увеличение стоимости новостроек потребовало от потенциальных заемщиков брать кредит на более длительный срок.
Вместе с тем ипотечная ставка для участников долевого строительства к концу года оказалась ненамного выше, чем в декабре 2020 года – 5,88% против 5,82%. Примечательно, что в течение первого полугодия она сокращалась (с 5,86 в январе до 5,48 в июне). Затем, после переформатирования программы “Господдержка 2020”, она резко выросла в июле до 6,23%, но с сентября начала снижаться: в октябре до 6%, в ноябре – до 5,83%, в декабре – до 5,88%.
“Полагаю, стабилизировать ставку по ипотеке на новостройки помогло расширение программы “Семейная ипотека”, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор компании “Кортрос-Москва” (девелопер ЖК в Московском регионе Headliner, ILove, Bauman House, “Равновесие”). – Программа “Господдержка 2020” имела широкую аудиторию, так как распространялась практически на всех граждан России. Но с июля субсидированную ставку по ней повысили до 7%, а размер кредита ограничили тремя миллионами рублей.
Фактически для крупных локальных рынков жилья столичного региона и ряда крупнейших городов эта программа завершилась. Но одновременно была расширена программа “Семейная ипотека”, в которой получили возможность участвовать семьи с одним ребенком. Именно поэтому сначала последовал резкий рост средних ставок (большинству дольщиков пришлось брать кредит по повышенной ставке), к осени семьи с одним ребенком (а их большинство) постепенно пришли на рынок новостроек, видимо, подкопив необходимую для первоначального взноса сумму, и, таким образом, средняя ставка сократилась. Это значит, что расширение семейной ипотеки действительно оказало серьезную поддержку рынку новостроек во втором полугодии 2020 года”.
<…>
http://www.realto.ru/journal/articles/zamedlennyj-rost-itogi-rynka-ipoteki-v-2021-godu/