Тенденции на рынке ипотечного кредитования

Основная тенденция 2017 г. – снижение ипотечных ставок. По данным Банка России, в сентябре они опустились до минимальных значений за всю историю развития рынка с 2005 г.: 9,88% на новостройки, 10,14% – на вторичное жилье. Средняя ставка по всем выданным кредитам составляет 10,05%.

Еще год назад ставки в рыночном сегменте (без учета действия государственной программы субсидирования процентных ставок на приобретение жилья в новостройках) находились на уровне 13-14%. В целом, за всю историю развития рынка ипотечного кредитования ставки выдачи ипотеки колебались внутри узкого диапазона в 12-13% годовых, что не создавало стимулов для развития программ рефинансирования.

Сейчас, когда в течении года ставки упали на 3-4 процентных пункта, можно уверенно говорить о том, что спрос на развитие продуктов рефинансирования ипотечных кредитов сформирован: выгоду от снижения ставок могут получить не только новые, но и нынешние заемщики. По различным оценкам, их насчитывается более 4,5 млн человек, объем задолженности населения по ипотечным кредитам перед банковским сектором составляет около 5 трлн рублей.

 Рефинансирование ипотечных кредитов

Расчеты показывают, что рефинансирование выгодно даже при снижении ставки на 0,5 п.п. Выгода складывается из двух составляющих: во-первых, снижается размер ежемесячного аннуитета, а во-вторых, сокращается общая сумма переплаты по кредиту.

Что для заемщика означает снижение ставки на 3-4 п.п.? То, что что средний платеж снизится на 20-25%. Так, при сумме кредита 4 млн руб. и сроке 15 лет (ставка опускается с 13 до 9,25%) аннуитет снизится с 50 600 до 41 800 руб. При сумме кредита в 1,7 млн руб. и аналогичном снижении ставки аннуитет уменьшится с 21 500 до 17 800 руб. Даже разница в 4000-5000 руб. – это очень чувствительная сумма для семейного бюджета, которую можно направить на повседневные нужды.

Размер снижения переплаты зависит от срока, который остался до погашения кредита. Расчеты показывают, что выгода от рефинансирования может достигать 750 000 руб. для среднего кредита в 1,7 млн рублей, если он будет рефинансирован в первые два года после выдачи.

При этом расходы на сбор документов редко превышают 10 000-15 000 руб. Для Москвы расходы заемщика на оформление рефинансирования состоят из оплаты оценки недвижимости (порядка 5000 руб.) и регистрации новой ипотеки (государственная пошлина составляет 1000 руб.). В любом случае затраты на рефинансирование будут компенсированы в течение полугода. Выдача предшествующим кредитором справок, содержащих информацию об остатке задолженности, характере погашения, а также реквизиты для погашения осуществляется бесплатно в соответствии со ст. 10 Федерального закона 353-ФЗ.

В случае оформления нового договора страхования у клиента есть возможность вернуть остаточную часть премии. С точки зрения расходов заемщика оформление новой страховки незначительно отличается от оплаты страховых взносов по старому договору.

Как рефинансировать ипотечный кредит

Для снижения ставки по кредиту заемщику в первую очередь следует обратиться в выдавший его банк. Это наиболее простой вариант. При рефинансировании кредита в “своем” банке процедура по его усмотрению может быть оформлена как изменение условий по действующему договору. В таком случае дополнительную оценку предмета залога делать не придется.

В целом, банк заинтересован в том, чтобы сохранить заемщиков, особенно тех, кто регулярно обслуживает взятые на себя обязательства и не допускает просрочки. Зарплатные клиенты или сотрудники компаний-партнеров всегда более интересны для банков, поскольку последние имеют более полное и достоверное понимание их финансового положения и платежной дисциплины. Поэтому банки часто идут навстречу своим заемщикам и снижают ставки по действующим кредитам. В других банках сегодня можно перекредитоваться по ставке от 9%.

Отметим, что при выдаче нового кредита на погашение действующего заемщику не требуется согласие на рефинансирование от текущего кредитора.

Следует помнить, что на время оформления залога недвижимости в пользу нового кредитора может применяться повышенная процентная ставка. Обычно это около 2 п.п. сверх ставки по новому кредиту. Снятие залога с недвижимости и оформление нового залога обычно занимает не более двух месяцев, после чего ставка будет снижена.

Динамика развития рынка ипотечного кредитования

Сейчас самое подходящее время не только покупать жилье в ипотеку, но и рефинансировать кредит, оформленный ранее. По оценкам АИЖК, в 2017 г. будет выдано более 1 млн ипотечных кредитов на сумму порядка 2 трлн руб. При этом около 100 млрд руб. может быть выдано на рефинансирование действующих кредитов. По нашим прогнозам, в 2018 г. доля рефинансирования в выдаче существенно возрастет. Если по итогам девяти месяцев 2017 г., по различным оценкам, доля рефинансирования ипотечных кредитов в общем объеме выдачи оценивается в 5-7%, то в 2018 г. может превысить 20%. Общий объем выдаваемой ипотеки в следующем году составит около 1,6 млн кредитов на общую сумму 2,8 трлн руб., в том числе будет рефинансировано около 500 000 кредитов на 0,6 трлн руб.

Мнения экспертов банков, финансовых и инвестиционных компаний, представленные в этой рубрике, могут не совпадать с мнением редакции и не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов

Автор: Гольдберг Михаил

https://www.vedomosti.ru/finance/blogs/2017/11/16/742040-refinansirovanie-ipoteki-snizit