Основные изменения, которые внесли в закон, касаются открытости обязательной информации о застройщиках. Вводится понятие “официальный сайт застройщика”, доменное имя которого принадлежит застройщику или его учредителю. На этом официальном сайте должны размещаться электронные копии проектной декларации, разрешений на строительство, технических условий, годовое аудиторское заключение о работе компании. Кроме того застройщик обязан подробно расписать потребительские характеристики многоквартирного дома, который строит. “Это сделает информацию более открытой. Но детальные требования к сайтам станут понятны позже”, – рассказывает Михаил Викторов, член рабочей группы Минстроя РФ по внесению изменений в закон.

Кроме того предполагается создание Единого реестра застройщиков, привлекающих для работы средства граждан. “Но Минстрой вести его не хочет. Скорее всего, это будет поручено налоговому ведомству”, – пояснил Михаил Викторов.

Поправки к 214-ФЗ ужесточаются также требования к минимальному размеру собственного капитала застройщика. Его размер должен составлять 5% от произведения совокупной площади строящихся объектов на среднюю цену продажи 1 м2 в регионе, определяемую Росстатом. К примеру, для строительства дома площадью 10 тыс. м2 строителю нужно подтвердить капитал в 28 млн рублей. “Этот капитал должен быть на момент заключения первого договора”, – говорит Михаил Викторов.

Правда, участники рынка опасаются, что эта поправка станет препятствием для выхода на рынок небольших компаний. И, в итоге, рынок монополизируют крупные застройщики, что негативно скажется на конкуренции. “Закон написан не в интересах дольщиков, он разработан для укрупнения и огосударствления девелоперского бизнеса”, – уверен генеральный директор компании “Мегалит” Александр Брега. С ним согласен генеральный директор компании “Петрополь” Марк Лернер уверен, что требование к величине собственных средств окажется абсолютно неподъемным для региональных компаний. “У компаний, строящих по одному-два дома на 50-100 квартир, таких денег просто нет. Тем более, что в их отношениях с подрядчиками нередко велика доля бартера”, – размышляет он.

Правда, по закону, наличию собственного капитала есть альтернатива – девелопер может заключить с другими юридическими лицами (например, материнской компанией) нотариально удостоверенный договор поручительства, предусматривающий солидарную либо субсидиарную ответственность. В таком случае собственные средства застройщика и его поручителей должны составлять в совокупности не менее 1 млрд рублей. В принципе, это разумно. Ведь сейчас крупные холдинги часто создают под строительство конкретного дома отдельное юрлицо. Законопроект предлагает юридически оформить взаимоотношения “мам” и “дочек”, а также очистить рынок от игроков, не обремененных собственными средствами.

Госдума приняла в первом чтении поправки в 214 федеральный закон, регулирующий долевое строительство, которые могут привести к подорожанию жилья на 5-30%. Поправки ужесточают требования к застройщикам и по идее защищают дольщиков.

Главный вопрос, который пока не решен – это намерение властей ужесточить контроль за нецелевым использованием средств дольщиков. Проблема в том, что если федеральные власти хотят его запретить, то местные, наоборот, пытаются повесить на девелопера (и опосредованно на дольщика) все расходы на строительство социальной инфраструктуры. Сейчас и Петербург и Ленобласти почти полностью перешли на схему, когда застройщик вместе с новостройкой обеспечивает и строительство сопутствующей инфраструктуры. Между тем, в текущей редакции поправок такая практика считается нецелевым использованием средств дольщиков.

Последнее нововведение (о нем много и горячо спорили на этапе проекта) – использование специализированных счетов – оказалось наиболее безобидным. Согласно поправкам, застройщик обязан начать строительство на собственные средства (около 30% от общего бюджета проекта) и средства банка. А после получения разрешения на строительство он сможет привлекать деньги дольщиков на специальные счета. Таким образом, дольщики будут кредитовать застройщика. Причем ставка, по расчетам специалистов Сбербанка, может составить не выше 3,5%. Впрочем, другие возможности так же остаются – к трем существующим вариантам обеспечения ответственности застройщиков перед дольщиками – поручительство банка, членство в Обществе взаимного страхования, договор с коммерческой страховой компанией. “Что касается включения банков в схему долевого участия – то это усложнит процесс заключения договора ДДУ. Сейчас, при том, что есть отработанная схема заключения ипотечных договоров, процесс согласования покупки квартиры занимает около 2 месяцев. В случае, если банк станет третьей стороной по договору, он должен будет нести ответственность за ход строительства, а это дополнительные ресурсы на экспертизу проектов и риски. Кроме того застройщик не увидит денег покупателя жилья, а будет их получать от банка в виде кредита. Это скажется на стоимости квадратного метра. Поэтому вряд ли кто из застройщиков этой возможностью воспользуется”, полагает Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО “Ойкумена”

Впрочем, у застройщиков есть еще время побороться с этими поправками. Так, по словам Михаила Викторова, окончательно они будут приняты не раньше в мая, когда при президенте пройдет Госсовет по строительству. “Сейчас со стороны строительного сообщества идет серьезное сопротивление. Но 90% изменений, принятых в первом чтении, войдут в окончательный вариант закона”, – говорит он. Хотя от наиболее страшных – например, введения уголовный ответственности за нецелевое использование средств дольщиков, пока удалось отбиться.

В целом поправки в 214-ФЗ полезны рынку, хотя и принимаются в не самый удачный – кризисный – период, говорят участники рынка. “Понятно, что цель поправок – снизить риски появления обманутых дольщиков, а не поддержка застройщиков. Тем не менее, как показывает практика, в сложную ситуацию могут попасть даже крупные и стабильные компании, которые потенциально готовы были бы выполнить все условия нововведений. К однозначно положительным нововведениям можно отнести большую информационную открытость. Введение минимального размера собственного капитала – мера более спорная. Хотя для крупных компаний оно не критично”, – полагает руководитель службы по работе с госорганами “СПб Реновация” Дмитрий Михалев. “Любые поправки нужно принимать вовремя, а кризис явно не лучший для этого период. Конечно, на большинстве застройщиков нововведения критически не скажутся, но проблем добавит и внимание отвлечет”, полагает Павел Бережной, исполнительный директор ГК С.Э.Р.

Автор: Артемий Анин

http://news.nb.dp.ru/a/2016/02/25/Ozhidanija_ot_novogo__214/