Автор: Надежда Федорова

На рынке жилья бизнес-класса объем нового предложения третий год превышает платежеспособный спрос. В 2015 году девелоперы построили на 37% больше квартир, чем может переварить рынок.

В последние годы застройщики выводят на рынок все больше объектов, которые позиционируют как бизнес-класс. Спрос на эту недвижимость в кризис упал меньше, чем на жилье экономкласса, но из-за больших объемов ввода покупатели не успевают его раскупать. Аналитики прогнозируют, что это сдержит рост цен. Застройщики заявляют, что снижать цены в этом сегменте не намерены, но, по данным Knight Frank Spb, средние показатели цены за последний квартал уже опустились на 0,7%.

Всплеск от редевелопмента

На конец III квартала, по данным Knight Frank SPb , в продаже представлено 754 тыс. м2 квартир B-класса. К нему аналитики относят квартиры, которые застройщики сами позиционируют как бизнес-класс. Но иногда в статистику по этому сегменту попадают и объекты, которые застройщики представляют как комфорт+, например, некоторые объекты NCC , “ ЮИТ Санкт-Петербург “ в отчетах аналитиков тоже относятся к бизнес-классу (см. “Характеристики жилья B-класса”).

“С началом активного процесса редевелопмента и вывода на рынок серьезных объемов жилья В-класса, который наблюдается в последние 2-3 года, можно проследить тенденцию увеличения объемов нового предложения над объемами сделок”, – отмечают в Knight Frank.

По данным исследования компании, объем предложения бизнес-класса стал превышать спрос в 2012 году и достиг максимума в 2013-м (49%). Затем последовал ажиотажный 2014 год, и ситуация немного сгладилась, но соотношение осталось в пользу нового предложения – квартир строят больше, чем покупают.

Для просмотра в полном масштабе кликните на изображение

На рынке жилья бизнес-класса объем нового предложения третий год превышает платежеспособный спрос. В 2015 году девелоперы построили на 37% больше квартир, чем может переварить рынок.

В III квартале 2015 года число свободных квартир увеличилось на 25% по сравнению с предыдущим кварталом, предложение в бизнес-классе достигло максимума и приблизилось к 10 тыс. квартир. С января по сентябрь 2015 года разрыв между выведенными на рынок и проданными квартирами достиг 37%. Этот увеличивающийся разрыв сдерживает цены, приходят к выводу аналитики. Особенно это касается домов на ранних стадиях строительства. Данные КЦ “Петербургская недвижимость” за этот год схожи: за первые 3 квартала 2015 года было реализовано 65% выведенного в продажу жилья бизнес-класса, что, по данным центра, сопоставимо с показателями аналогичного периода 2013 года. Данные за 2014 год, однако, разнятся – по подсчетам “Петербургской недвижимости”, за 2014 год в сегменте бизнес-класса было продано на 4% больше жилья, чем выведено на рынок. Разброс в цифрах связан с различными подходами к классификации у компаний.

Оптимизм для себя

Девелоперы в этом году, несмотря на кризис, действительно вывели в продажу много дорогого жилья. “ Группа ЛСР “ в 2015 году открыла продажи в объектах бизнес-класса общей площадью около 100 тыс. м2 – это рекордный объем ввода в этом сегменте для компании.

ГК “ Лидер Групп “ открыла продажи в ЖК Leningrad (160 тыс. м2), “ Строительный трест “ вывел на рынок OSTROV (36,5 тыс. м2), “ ЮИТ Санкт-Петербург “ – ЖК Fjord (39,6 тыс. м2), Setl City – ЖК “Москва” (32,2 тыс. м2) и так далее.

Несмотря на растущие объемы ввода и падающий низкий спрос, о котором говорят цифры, застройщики бизнес-класса не боятся затоваривания и не планируют снижения цен.

На рынке жилья бизнес-класса объем нового предложения третий год превышает платежеспособный спрос. В 2015 году девелоперы построили на 37% больше квартир, чем может переварить рынок.

По данным “Лидер Групп”, за последний год спрос на элитное жилье и жилье бизнес-класса снизился на 5%, в то время как массовый сегмент квартир провалился на 20-25%. Цены на проекты бизнес-класса в среднем по рынку с начала года выросли на 5-6%, а в некоторых наиболее востребованных проектах поднялись и до 20%. В КЦ “Петербургская недвижимость” оценивают средний рост цен за 9 месяцев в 3,6% (со 159,1 тыс. до 165 тыс. рублей за 1 м2). Если рассматривать бизнес-класс более широко, то, по данным Knight Frank, средняя цена на конец III квартала составила 158,4 тыс. рублей за 1 м2. При этом она за 3 месяца снизилась на 0,7%.

Девелоперы, если и признают спад спроса в сегменте бизнес-класса, обычно указывают на то, что их объектов оно не коснулось. Об общем замедлении рынка, которое сдерживает рост цен, говорит Марина Агеева из УК “Теорема”. При этом цены на свой объект бизнес-класса в этом году компания подняла в среднем на 10%.

“Целевая аудитория первичной жилой недвижимости этого класса достаточно восприимчива к изменениям экономической ситуации. Сейчас покупатели квартир данного сегмента более осторожны, они не спешат и рационально подходят к вопросу о покупке, – рассуждает член правления “Группы ЛСР” Юрий Ильин. – Но говорить о резком падении продаж нельзя: спрос на высококачественные объекты в популярных у жителей города районах сохраняется”.

Директор по маркетингу и продажам группы компаний “Лидер Групп” Виталий Виноградов отмечает, что проектов, которые являются классическим, “чистым” бизнес-классом и соответствуют ему по всем критериям, в Петербурге не так много и спрос на них остается высоким. “Если же относить к бизнес-классу повально все объекты, которые декларируются как бизнес-класс, но по характеристикам недотягивают до него, тогда разрыв возможен. Но и в этом случае он не превышает 10-15%”, – уверен он.

Рынок недвижимости в принципе замедляется, и это общее замедление является сдерживающим фактором для роста цен. Снижающийся на фоне общей экономической и политической ситуации спрос “размазывается” более тонким слоем и за счет появления на рынке новых проектов бизнес-класса: у довольно немногочисленной группы потенциальных покупателей увеличивается выбор по месту, качеству предложения, бренду застройщика. В первом полугодии квартиры у нас покупали в основном петербуржцы. С лета наблюдается увеличение доли иногородних покупателей, при этом практически все сделки с середины сентября оформляются в ипотеку.

На рынке жилья бизнес-класса объем нового предложения третий год превышает платежеспособный спрос. В 2015 году девелоперы построили на 37% больше квартир, чем может переварить рынок.

Мы в течение года четко придерживались прагматичной стратегии и будем следовать ей и в дальнейшем. Мы ориентируемся исключительно на ситуацию со спросом на рынке, принимая решение о запуске новых проектов и о выводе очередей. Именно поэтому в июле 2015 года мы вывели на рынок новый жилой комплекс бизнес-класса на Васильевском острове. Конечно, многое зависит от конкретных проектов, относящихся к бизнес-классу, но мы не наблюдали в 2015 году никакой просадки по сегменту. В этом году, весьма непростом в целом для рынка, спрос на бизнес-класс у нас оказался выше, чем в предыдущем году, и стабильнее, чем в других сегментах.

Мы ощущаем тенденцию превышения нового предложения над платежеспособным спросом, но это некритично. Спрос на квартиры бизнес-класса стабилен и в этом году. У нас большой процент повторных покупок. Люди покупают квартиры детям, родителям, переезжают в квартиры большей площади в следующих очередях строительства. В стадии строительства у нас сейчас находится около 50 тыс. м2 бизнес-класса. В концепции района предполагается вывод нового квартала бизнес-класса. Вывод зависит от стабилизации мировой экономической ситуации. Пока мы предполагаем, что представим новый проект в конце 2016 года.

Ван Ли директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО “Балтийская жемчужина”