Автор: Екатерина Сахарова

Застройщики предлагают выкупать квартиры обратно

Экономический кризис и высокая инфляция заставляют россиян искать альтернативы хранению денег в банках. Один из очевидных вариантов – по-прежнему покупка недвижимости, тем более что некоторые застройщики предлагают сомневающимся услугу обратного выкупа. Но так ли выгодны акции, которые сейчас анонсируются, разбиралась “Газета.Ru”.

Опция обратного выкупа (sale-pay-back, buy-back) пришла в Россию из Европы и США. В чистом виде это выглядит так: когда покупается квартира, клиент говорит, что потенциально ему интересен обратный выкуп. Заключается договор, в котором прописываются возможные сроки выкупа квартиры застройщиком, а также цена выкупа.

В договоре должна быть прописана гарантированная доходность – то есть тот процент, который застройщик предложит клиенту сверху.

Первый российский девелопер, предложивший своим покупателям такую услугу еще в 2013 году, давал сверх цены 18% через три года. То есть человек, купивший квартиру по этой акции, в 2016 году сможет ее продать, забрав свои деньги и плюс 18%. Те же застройщики, которые анонсировали вроде бы похожие предложения, сейчас решили обойтись без дополнительных бонусов в виде гарантированной прибыли.

“Можно будет при желании вернуть квартиры в течение года застройщику без штрафов и санкций”, – говорится в сообщении одной из компаний. “Акция вводится специально для сомневающихся клиентов, которые планируют приобрести квартиру, но не уверены, стоит ли вкладываться в недвижимость в нестабильной экономической ситуации”, – поясняет застройщик. То есть выкуп квартир по изначальной цене преподносится как достаточный бонус, хотя покупатель берет недостроенную квартиру, а продавать обратно будет готовую, а значит, она в любом случае вырастет в цене, хоть и в номинальной.

По данным Est-a-Tet, уровень доходности новостройки за два года строительства колеблется от 25 до 50%. Если купить квартиру в новостройке на стадии котлована за 5 млн руб., то средний уровень ее доходности за год составит 25%, т.е. 1,25 млн руб. Это та разница, которая возникает в любом случае просто потому, что так устроено ценообразование в новостройках. Даже если рынок совсем обвалится, квартира на стадии котлована и готовое жилье в том же проекте будут отличаться в цене.

“Вряд ли покупателю будет выгодно получить по истечении времени денежные средства в размере бюджета на момент приобретения. Строящиеся проекты дорожают в год в среднем на 15% и выше, плюс момент инфляции – выгодным такой выкуп уже не назовешь”, – говорит советник генерального директора по продажам компании ОПИН Наталия Немчанинова.

Но застройщики уже не считают обязательным предлагать хоть какие-то проценты сверх заплаченной стоимости, они обращаются к страхам покупателей жилья.

“Новая опция предоставляет дополнительное спокойствие в условиях нестабильной макроэкономической ситуации”, – говорится в сообщении еще одного застройщика, предложившего опцию обратного выкупа квартир. Девелоперы считают саму возможность вернуть квартиру способом побороть разные страхи, которые возникают в кризис.

“Предлагая такой инструмент, девелопер снижает тревожность потенциального покупателя, работает со стандартными для текущей ситуации на рынке возражениями, юридически и психологически нивелирует основные фобии покупателя недвижимости. Это страх обвала цен, страх недостроя, общая потребительская неуверенность”, – говорит партнер девелоперской компании “Химки Групп” Дмитрий Котровский.

Подробнее о том, какие страхи могут возникать при покупке жилья в кризис, а самое главное – как с ними нужно бороться, “Газета.Ru” рассказывала ранее .

Девелоперы прибегают к таким механизмам, потому что это, во-первых, новый маркетинговый инструмент, а во-вторых, способ получить живые деньги. Обычно такие опции предлагаются при оплате 100%, даже если это ипотека.

“Застройщику использование механизма обратного выкупа выгодно с точки зрения эффективного маркетингового инструмента стимулирования спроса. На фоне нестабильности на финансовом рынке обратный выкуп позволяет девелоперу еще и получить достаточно дешевое по рыночным меркам долгосрочное финансирование на стадии строительства”, – говорит финансовый аналитик ИХ “Финам” Тимур Нигматуллин.

“Даже если застройщик возвращает деньги за квартиру покупателю, выкупая ее обратно с процентами, это все равно выгоднее, чем занимать средства у банка под проценты, тем более что сейчас открыть кредитную линию не только дорого, но и сложно”, – подчеркивает Дмитрий Котровский из “Химки Групп”.

Эксперты предупреждают и о возможных рисках для покупателей, которые решат воспользоваться опцией обратного выкупа квартиры. “В первую очередь недостатком является отсутствие единого правового механизма, обязующего застройщика выкупить квартиру только по желанию клиента. Также клиент все еще несет риски, связанные с банкротством застройщика”, – говорит Тимур Нигматуллин. Наконец, как показывает практика, предложения с обратным выкупом часто менее ликвидны, и цены на такого рода недвижимость выше среднерыночных.

http://www.gazeta.ru/realty/2015/08/19_a_7696073.shtml