Рядом с офисными кварталами бизнес-центров появляются новостройки бизнес-и премиум-класса
Покупатели, приобретающие квартиры недалеко от деловых кластеров, – люди обеспеченные. Это собственники бизнеса или менеджеры высокого уровня, работающие в крупных компаниях, чьи офисы расположились поблизости. И они могут позволить себе довольно дорогое жилье, потому что большей частью оно располагается в центральной части города, так как именно там сосредоточена деловая жизнь. Хотя появляются и “периферийные” бизнес-техно-парки, но пока их не так много. Там цены на жилую недвижимость, естественно, ниже – за счет географического положения.
Москва – экономическая столица, не только административная и политическая, и в ней уже дано сформировались деловые зоны с крупными бизнес-центрами, и даже офисными улицами.
В Москве большинство таких кластеров появляются благодаря проектам комплексного освоения территории и реорганизации промзон. Дмитрий Железнов, коммерческий директор “Кортрос-Москва”, приводит в пример ММДЦ “Москва-Сити”. В начале девяностых это была бывшая промзона, на ее месте возник современный квартал, соответствующий мировым стандартам. Как правило, вместе увязываются планы развития локации и транспортной инфраструктуры: в границах “Сити” теперь расположены четыре станции метро и одна станция МЦК.
Перемены последних лет: больше не стало, из центра никто не ушел
Несмотря на появление новых объектов, по оценке Ирины Доброхотовой, управляющего партнера Dombook, председателя совета директоров компании “Бест-Новострой”, за последнее десятилетие число деловых кластеров в Москве существенно не изменилось. Дело в том, что многие бизнес-парки класса С и D, возникшие на месте бывших промзон – на периферии ТТК и в более отдаленных от центра районах, – “ушли” под реновацию. Вместо них уже построены или строятся новые жилые кварталы. Часть офисных объектов старого фонда в крупных деловых кластерах за это время тоже обновилась: вместо бывших административных зданий возведены современные бизнес-центры класса А и B; часть зданий реконструирована с повышением класса. Один из наиболее ярких примеров – бизнес-квартал “Трехгорная Мануфактура”.
Дмитрий Железнов отмечает тенденцию к децентрализации рынка бизнес-центров: все больше офисных комплексов появляется в спальных районах, в Новой Москве и ближайшем Подмосковье.
Однако до перелома ситуации, когда деловые центры распределятся по городу более-менее равномерно, видимо, еще далеко. Большинство их и сегодня расположены в пределах ТТК. Самые известные кластеры находятся у станций метро “Белорусская”, “Павелецкая”, на Ленинградском и Кутузовском проспектах, на Сущевском валу, у метро “Электрозаводская”, в Басманном районе. С другой стороны ТТК, но недалеко от него можно назвать Nagatino-i-land, “Даниловскую мануфактуру”.
“Офисная недвижимость в столице наиболее востребована в центре города, поэтому все крупные деловые кластеры появляются в основном там, – говорит Ирина Доброхотова. – Исключение составляют лишь некоторые мегапроекты, которые изначально строились с расчетом на крупного якорного арендатора, например, бизнес парк “Ростех-Сити” в районе Покровское-Стрешнево”
А небольшие бизнес-центры точечно строятся на бывших промплощадках в более отдаленных районах Москвы, где и ранее административные здания сдавались в аренду под офисы. “Поэтому по сути это является обновлением объектов офисной недвижимости”, – заключает эксперт.
Отдельная история – Новая Москва. Здесь город строится заново, одновременно прокладывается метро и дороги, создаются условия для бизнеса. Самые известные бизнес-парки в ТиНао – ComCity, Neopolis, “Новомосковский”, G10, K2.
Несмотря на пандемию
На развитие этого сегмента недвижимости оказала влияние пандемия коронавируса – офисный рынок притормозился. По наблюдениям Ирины Доброхотовой, ограничения, а также переход многих компаний на смешанный график работы сотрудников (2-3 дня в офисе, остальное из дома) либо перевод некоторых подразделений на постоянную “удаленку” заставил некоторых девелоперов пересмотреть сроки запуска, а также содержание своих новых проектов в прошлом году. В частности, некоторые девелоперы вместо классических офисов отвели часть площадей в своих БЦ под гибкие офисы и коворкинги. Но как замечает Дмитрий Железнов (“Кортрос-Москва”), сейчас наблюдается восстановление рынка офисной недвижимости: спрос уже сопоставим с допандемийными значениями.
Проекты у деловых зон
Как правило, в самом деловом кластере не строится жилье в привычном смысле этого слова. Могут возводиться многофункциональные центры, где площади поделены на жилые блоки с апартаментами, с отелем и бизнес-центром. Но жилые комплексы появляются недалеко от деловых кварталов.
Что общего у этих проектов? Ирина Доброхотова (“Бест-Новострой”) считает, что у них нет каких-то специфических особенностей, обусловленных подобным соседством. А класс и содержание таких проектов зависит по большей части от локации и девелопера. Но новостройки, которые появляются рядом с крупными деловыми кварталами в центре, – это почти всегда жилые комплексы бизнес-класса и выше.
Дмитрий Железнов (“Кортрос-Москва”) из общих черт отмечает реализацию концепции “город в городе”, когда вся необходимая инфраструктура находится внутри ЖК.
Так, у мегапроекта “Москва-Сити” компания “Кортрос-Москва” строит комплекс жилых небоскребов Headliner. ЖК бизнес-класса включает в себя 10 жилых домов высотой от 5 до 53 этажей. Первая очередь была введена в эксплуатацию в декабре 2019 года. В комплексе представлены квартиры евроформата и классических планировок, линейные, распашные и угловые варианты. Пока в продаже есть видовые лоты, из которых открывается панорама Филевского парка, реки и “Сити”. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры составляет 15,9 млн рублей (29,6 кв. м), двухкомнатной – 22 млн рублей (46,7 кв. м), трехкомнатной – 24,9 млн рублей (75,5 кв. м), четырехкомнатной – 32,1 млн рублей (99,5 кв. м).
В Замоскворечье недалеко от станции метро “Павелецкая” группа “Эталон” возводит жилой комплекс Voxhall. В окружении комплекса расположились бизнес-центры “Павелецкая плаза”, Riverside Towers, “Аврора”, “Вивальди Плаза”, “Святогор”, “Квартал-Сити”. ЖК с корпусами разной высоты – до 21-го этажа. На первых этажах – сервисы, кафе и рестораны. Предусмотрены подземный паркинг и детский сад. Запроектированы квартиры и апартаменты от студий до 6-комнатных площадью более 200 кв. м. Есть лоты с панорамными окнами, мастер-спальнями с ванной комнатой, с террасами до 20 кв. м. Потолки – 3,3 м. Стоимость однокомнатных квартир – от 24,3 млн рублей, двухкомнатных – от 26,8 млн, трехкомнатных – от 35 млн.
Второй проект компании “Кортрос-Москва” – iLove – расположен в Останкинском районе, недалеко от технопарка “Калибр” и строящегося “Останкино Business Park”. Особенность комплекса – наличие сертификата Breeam, который подтверждает соответствие самым строгим экологическим требованиям. В продаже представлены лоты от однокомнатных до пятикомнатных. Стоимость однокомнатной квартиры начинается от 16 млн рублей (38,8 кв. м), двухкомнатной – 21,3 млн рублей (57 кв. м), трехкомнатной – 20,1 млн рублей (57,6 кв. м), четырехкомнатной – 29 млн рублей (101,8 кв. м), пятикомнатной – 36 млн рублей (118,9 кв. м). В обоих проектах “Кортроса” внедряется система “умного” дома.
<…>
https://www.irn.ru/articles/41734.html